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08
ABR
2020

¿Qué requisitos debe reunir el arrendatario de vivienda para acceder a las ayudas al alquiler adoptadas en RDL 11/2020, de 31 de marzo?

Ante la situación difícil y compleja motivada por la crisis sanitaria del COVID-19, que afecta al ámbito social y económico, tanto los arrendatarios como los arrendadores esperaban le tocara el turno al alquiler, a los contratos de arrendamiento urbano, para aclarar cuestiones tan básicas como ¿Puedo dejar de pagar la renta de una vivienda o local de negocio? ¿Cómo solucionar este inesperado problema?

Después de pasadas unas semanas, el Gobierno aprueba el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, con entrada en vigor el 2 de abril de 2020, regulando en el Capítulo I, Sección 1ª, las medidas para apoyar a “las familias y a los colectivos más vulnerables”, que han visto afectados sus ingresos por la paralización de la actividad económica. Y sorprendentemente, lo primero que nos llama la atención es que el texto legal aprobado resulta aplicable únicamente a las viviendas habituales y se olvida de los locales de negocio o arrendamientos de uso distinto al de vivienda, cuya regulación venía recogida en alguno de los borradores de este Real Decreto-Ley y que, según parece, se ha dejado para un nuevo Real Decreto-Ley que se aprobará probablemente en el próximo Consejo de Ministros.

A la espera de la regulación de la situación afectante a los locales de negocio, vamos a centrarnos en las medidas aprobadas para las viviendas, en mi opinión, no tan fáciles de cumplir al exigir unos requisitos concurrentes que deben darse en la figura del arrendatario, en cuanto a la definición de vulnerabilidad, y tener que considerar los límites de ingresos de la unidad familiar y el importe de la renta.

Es importante partir de la premisa de que las moratorias en el pago de la renta solamente podrán ser “impuestas” a los arrendadores que sean grandes tenedores y empresas o entidades públicas definidas en el art. 4, puesto que el resto de arrendadores (art. 8) no tienen ninguna obligación de aceptarlas cuando se les soliciten, todo ello sin perjuicio del derecho que asiste a los arrendatarios en situación de vulnerabilidad económica y social de solicitar avales y ayudas para minimizar el impacto del COVID-19 en su contratos de arrendamiento.

Se define en el art. 5 la situación de vulnerabilidad económica a efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, quienes pueden acogerse a las medidas adoptadas en este Real Decreto-ley y se establecen en el art. 6 los requisitos de la acreditación de las condiciones subjetivas.

Se exigen unos requisitos que deben tener “concurrencia conjunta”, al establecer el art.5: “1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos: …”

– Arrendatarios en situación de vulnerabilidad económicaSerán aquellos que se encuentren en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos.

– Límite de ingresos de la unidad familiar. No en todos los casos de vulnerabilidad, indicados en el párrafo anterior, el arrendatario de vivienda tendrá derecho a la carencia en el pago mensual, es necesario que se den además otras dos condiciones, debiendo tener en cuenta el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria.

En primer lugar, debemos conocer el significado de unidad familiar, y el art. 5, apartado 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo señala que se entenderá la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Los límites de ingresos serán:

– La suma de ingresos del conjunto de personas miembros de la unidad familiar en la vivienda arrendada no supere tres veces el IPREM mensual, Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual, que para el año 2020 es 537,84€, de ahí que si hacemos el cálculo significa que podrán acogerse a las medidas aprobadas en este RDL aquel arrendatario cuya unidad familiar no supere los 1.613,52€. (537,84 € IPREM 2020 x3=1.613,52€)

Existen excepciones a este límite que se incrementará por:

– Hijo a cargo, 0,1

– Hijo, en unidad familiar monoparental, 0,15.

– Persona mayor de 65 años, 0,1

– Miembro de la unidad familiar con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto será cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.

– Persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto será de cinco veces el IPREM.

– Importe de la renta más gastos y suministros básicos. Además de cumplir con el requisito anterior en cuanto a los límites de los ingresos de la unidad familiar, existe otra condición para acceder a las ayudas, y es que la renta más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.– Requisito de no disponer de viviendas en propiedad o usufructo. No concurren los supuestos de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquélla sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

En definitiva, hay que utilizar muchas variables y datos, que deben darse de forma conjunta para que podamos solicitar al arrendador la aplicación de estas medidas, ello sin valorar que deben aportarse numerosos documentos a tenor del art. 6 de este RDL 11/2010.

Debido a esto, debemos valorar los posibles acuerdos entre las partes, ya que, por poner algún ejemplo, una unidad familiar formada por dos personas, que superen los 1.613,52€ no podrán acceder a estas medidas, aunque el importe de la renta más los gastos si suponga un importe mayor que el 35% de sus ingresos. Al igual que una sola persona, que habita en Madrid y paga por su alquiler 900€, no podrá beneficiarse si sus ingresos eran, antes de encontrarse en un Erte, de 1700€. Podría poner varios supuestos, pero, además, tendremos que encajar en la definición de unidad familiar que antes he señalado, porque una pareja de hecho debe estar inscrita.

Ahora bien, si realmente se cumplen todas estas condiciones, el arrendatario, podrá solicitar de la persona arrendadora, ya sea pequeño propietario (art.8) o gran tenedor (art.4), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario, dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor de este RDL, por tanto hasta el 2 de mayo de 2020.

23
MAR
2020

¿Puedo dejar de pagar la renta? Efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento

En una situación tan extraordinaria como la que estamos viviendo y, hablando siempre desde un punto de vista estrictamente jurídico, entiendo que resulta más necesaria que nunca la mesura de los profesionales del derecho en nuestro asesoramiento, máxime cuando defendemos al mismo tiempo intereses de propietarios y arrendatarios y somos conscientes de la situación y perjuicios que están sufriendo unos y otros.

¿Debemos decir a nuestros clientes arrendatarios que dado que nos hallamos antes una situación de fuerza mayor pueden dejar de pagar la renta?; creo sinceramente que no. Del mismo modo, ¿podemos indicar a los que son propietarios que dicha situación no va a afectar a su derecho a cobrar íntegramente la renta?; la respuesta debería ser la misma que en el caso anterior. ¿Qué les decimos entonces?

En primer lugar tenemos que tener claro que no cabe una respuesta unívoca, por cuanto sin perjuicio de que haya que estar en primer término a la literalidad del contrato firmado, nada tiene que ver un Local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, o por la propia normativa de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que han establecido otras restricciones al comercio. Tampoco la respuesta puede ser precipitada desde el momento en el que ignoramos a día de hoy el tiempo durante el cual se va prolongar la situación y sin que podamos descartar ayudas al comercio que palien parcialmente los perjuicios sufridos, en este caso, probablemente dirigidas a los arrendatarios. Para estar al día, es útil realizar un seguimiento de las fuentes jurídicas con las novedades diarias que surgen al respecto: BOECGPJCGAEEditoriales Jurídicas, etc.

Jurídicamente, sin necesidad de debatir si nos hallamos ante un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito, disponemos en nuestro Derecho de la cláusula rebus sic stantibus que debe conducir a una rebaja de la renta pero no a una exoneración del pago de la misma vía suspensión del contrato de arrendamiento. En principio, no tiene sentido cargar solamente sobre una de las partes contratantes los riesgos de una situación extraordinaria.

Conviene recordar que dicha cláusula, que es de elaboración puramente jurisprudencial, implica una alteración sustancial de las condiciones del contrato y tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad. Un buen ejemplo de aplicación de la misma lo encontramos en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 518/2002, de 27 de mayo; Recurso 3762/1996. Ponente: JOSE DE ASIS GARROTE (SP/SENT/331202) que resume la misma afirmando: “… como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, esta cláusula de «rebus sic stantibus» para que pueda estimarse como sobreentendida en ciertos contratos, fundamentalmente en los de ejecución sucesiva en los que por el transcurso del tiempo puedan variar las condiciones de hecho tenidas en cuenta para contratar, no esta recogida en nuestro ordenamiento civil, aunque entiende que puede ser apreciada por los Tribunales, siempre que se den circunstancias determinadas como ya señalaba la sentencia de 12 de junio de 1956 (criterio que se mantiene en sentencias más recientes como la de 15 de Noviembre de 2.000) para que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos, a saber, que se trate de una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar…”.

18
MAR
2020

NOTA INFORMATIVA

INFORMAN:

Desde el día 16 de marzo de 2020 hasta nuevo aviso EL DESPACHO PERMANECERÁ CERRADO debido a la declaración de ESTADO DE ALARMA y a las instrucciones del Ministerio de Sanidad para evitar el CONTAGIO DEL CoVID-19.

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09
MAR
2020

He vendido mi propiedad ¿debo comunicarlo a la Comunidad?

Según establece el art. 9.1.i) de la LPH, será obligación de todo propietario “Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local.

Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.”

Si leemos el citado precepto legal, parece que no deberíamos tener ninguna duda al respecto, sin embargo y a la vista de las resoluciones judiciales que conocemos, parece que no son pocos los interrogantes que se plantean.

¿Cuándo se debe comunicar?

En principio, como señala el citado precepto legal, cada vez que se produzca un cambio de titularidad, por lo tanto, se podría decir que, cualquier transmisión de la propiedad, onerosa o gratuita, deberá ponerse en conocimiento de la Comunidad. Así se ha pronunciado la sentencia de la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 400/2015, de 29 de diciembre (SP/SENT/842192), que establece la obligación de responder de la deuda por cuotas impagadas tanto los nuevos titulares como los anteriores, al no haber notificado estos a la Comunidad la transmisión de dicho inmueble a través de donación.

No obstante, nos encontramos con supuesto dudoso, ¿qué ha de hacerse en caso de adjudicación judicial? La jurisprudencia esta dividida; la sentencia de la AP Valencia, Sec. 11.ª, 132/2015, de 4 de junio (SP/SENT/834259), señala que no es obligatoria la comunicación del cambio de titularidad a la Comunidad en los casos de ejecuciones hipotecarias, pues la ejecutada no conoce al adjudicatario de la vivienda, por lo tanto considera que, el citado art. 9.1.i) y la sanción derivada del mismo solo puede ser aplicable a las  transmisiones voluntarias donde, el transmitente tiene pleno conocimiento del nuevo titular y la fecha de la mismas, lo que no necesariamente ocurre en las ejecuciones forzosas. La citada resolución considera que, se determinaría la imposición de una obligación de imposible cumplimiento.

Este criterio no es unánime pues la AP Madrid, Sec. 11.ª, 270/2012, de 11 de mayo (SP/SENT/690394) considera que, procede la reclamación al anterior propietario al no quedar probado la notificación del cambio de titularidad que se produjo por venta en pública subasta e, igualmente la misma Audiencia en sentencia de 8 de febrero de 2010 (SP/SENT/504685) condena al titular registral al pago  de las cuotas atrasadas impagadas, pues no comunicó a la Comunidad el cambio de titularidad de la vivienda, por adjudicación a una entidad bancaria, ni el cambio de domicilio.

Ahora bien y teniendo en cuenta que una de las excepciones del art. 9.1.i), es decir el anterior propietario no responderá solidariamente pese a no haber comunicado la transmisión es que la «transmisión resulte notoria» no encontramos con la sentencia de  la AP de León Sec. 1ª, de 14-3-2005 (SP/SENT/69522) que señala que, esta notoriedad debe entenderse cuando el cambio de titularidad no tuvo lugar de modo reservado sino a través de adjudicación al nuevo titular en publica subasta anunciada en los Boletines Oficiales del Estado y de la Provincia.

¿Es necesaria la comunicación en el supuesto de adjudicación ganancial a uno de los cónyuges?

En este caso no se considera una transmisión de la propiedad, así lo señala la sentencia de la AP de Madrid Sec. 9ª de 14-10-2011 (SP/SENT/655776)

¿Quién es el obligado? ¿Qué plazo tiene para hacerlo?

Como vengo señalando, será el transmitente. Se trata de garantizar el pago a la Comunidad por lo que haciendo recaer la obligación sobre el anterior propietario resulta más seguro, prueba de que se trata de la solución más garantista la tenemos en el régimen de propiedad horizontal en Cataluña, en la primera regulación señalo al comprador o nuevo propietario como obligado, pero tras la reforma del CCCat, e imaginamos conscientes del problema, se cambió y, como en la LPH, la citada obligación es igualmente del que transmite.

Fue es un cambio importante porque la responsabilidad no solo es del comprador, que, por otra parte, ya tiene que responder por «afección real«. De esta manera, habrá dos responsables solidarios, el vendedor que no comunique la transmisión y el nuevo titular, lo que implica, repito, mayor seguridad para la Comunidad.

No existe un plazo determinado, pero teniendo en cuenta la sanción impuesta por esta falta de comunicación, aconsejamos que se hagan llegar al Secretario, a la mayor brevedad posible, los datos del nuevo titular para que sea la Comunidad la que se ponga en contacto con él nuevo propietario a los efectos de pedirle, por ejemplo, los datos bancarios o simplemente comunicarle la forma de pago de los gastos comunes.

¿Podrá hacerlo el adquirente?

Sin duda, el adquirente podrá y será lo normal que se ponga en contacto con la administración de la que será ya su nueva propiedad, aunque, hay que tener en cuenta que, el transmitente puede no tener constancia de la comunicación y llegado el caso, habrá de probar que esta se ha producido, por lo que, lo aconsejable es no dejar que sea un tercero el que cumpla una obligación que la Ley de Propiedad Horizontal impone al repetido transmitente.

Aunque, como señala la sentencia de la AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 48/2012, de 9 de febrero (SP/SENT/662587), no se podrá sancionar al nuevo propietario por el incumplimiento de comunicar el cambio de titularidad.

¿A quién se debe remitir la comunicación?

La LPH señala que deberá hacerse a quien ejerza las funciones de Secretario de la Comunidad, esta será la forma más segura, pero consideramos que puede hacerse a cualquier órgano de gobierno.

¿Cómo debe hacerse?

La citada notificación debe llegar a la Comunidad, por lo que hay que aconsejar que utilice un sistema con alguna garantía, como, por ejemplo, el burofax, si pudiese a llegar a existir algún problema, pero por regla general un email en el que el secretario/administrador lo conteste como recepcionado, bastará como prueba.

La AP Madrid en sentencia de 18/07/2019  (SP/SENT/1015205) considero que el transmitente mandara un email informando señalando que que no era propietario de los locales no la exime de obligación de pago de las cuotas cuando no acredita la transmisión de la propiedad de los inmuebles. No obstante, se trata de un caso especifico pues, se hace la comunicación en el año 2017, cuando la deuda ya está liquidada con anterioridad al referirse a cuotas devengadas entre los años 2012 y 2016. «En esta tesitura era lógico e ineludible que la Comunidad de Propietarios reclamase la deuda (no discutida en cuanto a su naturaleza y cuantía) a quienes venían ostentando la propiedad, a cuyo nombre se giraban los recibos y que eran citados a las Juntas de Propietarios. De modo que, al ser partes en la relación jurídica entre copropietarios y comunidad, era acertado el considerar a la demandada como legitimada pasivamente»

¿Qué repercusiones puede tener para el vendedor la falta de notificación?

Según lo dispuesto en el citado art. 9.1.i) de la LPH, el transmitente deberá comunicar al Secretario de la Comunidad este cambio por un medio que pueda tener constancia de los datos del nuevo titular, con la carga de seguir respondiendo de forma solidaria al pago de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, con independencia del derecho de repetir entre las partes. Aunque si la compraventa se hace sin inscripción registral, el que figura como propietario en el Registro seguirá siendo responsable, aunque solo sea a los efectos de que el embargo de la finca sea posible. De este modo, se han pronunciado, entre otras las sentencias de AP Málaga, Sec. 5.ª, 14-6-2012 (SP/SENT/691508), AP Ourense, Sec. 1.ª, 30-5-2012 (SP/SENT/678286). La AP Valencia, Sec. 6.ª, 58/2019, de 11 de febrero (SP/SENT/997901) sentencia que señala que cuando el deudor, de cuotas por gastos de comunidad, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste sólo será al objeto de soportar la ejecución sobre su inmueble inscrito.

No obstante, su efecto es limitado en bastantes casos, especialmente cuando el vendedor ha desaparecido o, no tiene otros bienes que el propio piso o local transmitido. En este último supuesto es casi seguro que el deudor que ha visto ejecutado el crédito y se ha quedado sin la finca no se preocupará lo más mínimo de cumplir con este requisito legal. En definitiva, que la solidaridad solo tendrá efectividad si el transmitente tiene domicilio conocido y dispone de bienes, pero debe quedar claro que existe responsabilidad y así lo declaran lasSentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia, Sec. 8ª. de 26-10-2015 (SP/SENT/837680), Madrid de 11 de mayo de 2012 (SP/SENT/690394), de Ourense de 30 de mayo de 2012 (SP/SENT/678286), deMálaga de 14 de junio de 2012 (SP/SENT/691508) y de Ávila de 26 de noviembre de 2012 (SP/SENT/702527).

¿Cómo se ha de interpretar el conocimiento de cualquiera de los órganos de gobierno, actos concluyentes o aceptación tácita de la Comunidad?

Es importante determinar, cuándo, según el citado precepto legal, existe el conocimiento de la Comunidad, por otros medios o por actos concluyentes, pero ¿qué se entiende por tales?

Así la AP Salamanca, Sec. 1.ª, 27/2004, de 29 de enero (SP/SENT/55040) considera que al haber aparecido siempre como propietaria y ocupante de la vivienda y haberse entendido con ella todas las notificaciones y acuerdos, deviene notorio para la Comunidad la titularidad y por ende la transmisión de la finca hecha en su día.

La de la AP Valencia, Sec. 8.ª, 639/2004, de 15 de noviembre (SP/SENT/64996) que entiende que se presume que la Comunidad tiene conocimiento de transmisión al admitir en Junta al nuevo propietario.

La AP Cádiz, Sec. 7.ª, 192/2004, de 15 de junio (SP/SENT/103100) La Comunidad demandante conocía quien era la verdadera propietaria al figurar ésta, como asistente, en el acta de la Junta en que se acordó el cobro de la deuda.

Otras resoluciones consideran que, ciertos actos de la Comunidad, no son concluyentes así se han pronunciado, en las sentencias como las de las Audiencias Provinciales de la AP Madrid, Sec. 12.ª, 876/2013, de 28 de noviembre (SP/SENT/754542), el hecho de que durante un tiempo las cuotas comunitarias se abonen por un tercero, no exime al titular registral de la plaza de garaje del pago de las cuotas comunitarias cuando no se ha notificado transmisión alguna del inmueble, la AP Burgos, Sec. 3.ª, 456/2009, de 1 de diciembre (SP/SENT/494171); la certificación sobre deudas comunitarias extendida por el Secretario, no supone el conocimiento de la Comunidad sobre el cambio de titularidad del inmueble, pues el contenido de este certificado, se desprende que su solicitud y la finalidad del mismo es servirse de él para unirlo a la compraventa de la vivienda a que se refiere, que se pretende transmitir, pero no acredita su efectividad ni la fecha en que pudo otorgarse la escritura pública, que suponía la entrega de la cosa vendida, ni ello suponía ni equivalía a la comunicación de la transmisión de la propiedad.

La sentencia de la AP Pontevedra, Sec. 6.ª, 260/2006, de 2 de mayo (SP/SENT/94965); aunque el nuevo titular haya inscrito su propiedad, la Comunidad no está obligada a consultarlo de forma continuada.

¿Qué se entiende por transmisión notoria?

Deberá entenderse que ha existido algún tipo de notificación. Por ejemplo, si hay comunicaciones procesales en una subasta pública, como ha señalado en la citada AP León, Sec. 1.ª, 76/2005, de 14 de marzo (SP/SENT/69522). Así se ha pronunciado también la AP Málaga, Sec. 4.ª, 360/2007, de 18 de junio (SP/SENT/144975) que considera que queda acreditado el carácter notorio de la transmisión al tratarse de un proceso público de adjudicación.

La AP Alicante, Sec. 5.ª, 413/2005, de 17 de noviembre (SP/SENT/83963), se pronuncia en contra de la  reclamación contra anterior propietario al conocer la Comunidad la transmisión de la vivienda, al considerar que la reclamación extrajudicial con acuse de recibo acompañada con la demanda se dirigió a la mercantil que había adquirido el inmueble, que aparece como morosa en la documentación de la propia comunidad aportada en el acto del juicio; circunstancias que impiden atender la alegación de que la comunidad desconocía el cambio de titularidad.

04
FEB
2020

Extinción de arrendamientos de locales de negocio a finales de 2019 ¿A qué contratos afecta?

Cuando la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 estableció la extinción de los contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 en el apartado 3 y siguientes, los profesionales dedicados a esta laberíntica materia parecía que teníamos suficiente margen de tiempo para ir calculando los plazos de duración atendiendo a las distintas circunstancias. Los años pasan de una forma vertiginosa, y si ya el 31 de diciembre de 2014 se extinguieron numerosos contratos al haber transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 29/94, llegamos ahora a los 25 años de aplicación de esta Ley, produciéndose de nuevo, el fin de varios contratos de arrendamiento de local.

Nos encontramos ante dos fechas importantes a considerar a finales de este año 2019, ya que la Disposición Transitoria de la LAU utiliza dos dies a quo distintos «20 años a contar desde la aprobación de la Ley» y “20 años a partir de la entrada en vigor de la Ley», por tanto, por un lado, fecha de extinción de determinados contratos el 24 de noviembre de 2019, y por otro, extinción el 31 de diciembre de 2019.

Para llegar a esta conclusión, debemos partir de un análisis exhaustivo de la compleja Disposición Transitoria Tercera, apartados 3 y siguientes, al no recoger los supuestos de forma clara. Así, a efectos de extinción del contrato, habrá que distinguir estas variables:

  • Si el arrendatario es persona física o jurídica, contemplado en el apartado 3 y 4 respectivamente de la D.Transitoria Tercera.
  • Si en el local se desarrolla actividad comercial o no, y en su caso, cuál es su I.A.E., según las reglas 1ª y 2ª del apartado 4 de la D.Transitoria Tercera.
  • Si se ha realizado un traspaso, anterior o posterior a la LAU 29/94, a tenor del párrafo 4º del apartado 3 de la D.Transitoria Tercera, ya que si se produjo en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, supone la ampliación del plazo de duración en cinco años más.
  • Si se ha actualizado la renta en la primera que correspondiese pagar, tal como establece el apartado 7 de la D.Transitoria Tercera, en cuyo caso la renta se incrementará en cinco años.
  • Si se han producido las dos circunstancias anteriores al mismo tiempo (traspaso y actualización), se ampliaría el plazo correspondiente en 10 años más, por lo que aún existirán contratos de arrendamiento de local cuya extinción no se producirá hasta el 31 de diciembre de 2024.

Dicho esto, no debemos olvidar que la LAU 29/94 al igual que establece la extinción de los contratos de arrendamiento de local en la Disposición Transitoria Tercera, también concede ciertos derechos a los arrendatarios, consecuencia del vencimiento del plazo, lo que aparece contemplado en el apartado 10 de la citada Disposición, señalando dos opciones que podrán elegir, ya que no resultan acumulables.

Por un lado, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, si antes del transcurso de un año, cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. El propio precepto indica que se entiende por “afines”, y serán las actividades aptas para beneficiarse de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En segundo lugar, y si no opta por solicitar esta indemnización, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador firma un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. En ese supuesto ninguna relevancia tiene la actividad del nuevo negocio, que si resulta un requisito fundamental si opta por la indemnización indicada en el párrafo anterior.

Para un conocimiento detallado en lo relacionado con la duración del arrendamiento de local anterior al 1 de enero de 1995, os recomendamos un estudio de jurisprudencia al detalle:

15
ENE
2020

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido en la compraventa de un inmueble.

Uno de los principios básicos que rige en nuestro derecho registral es el del tracto sucesivo, que tiene su fundamento legal en el artículo 20 LH y que implica, que para poder inscribir o anotar cualquier título por el que se declare, transmita, grave, modifique o extingan el dominio y demás derechos reales sobre un inmueble, es necesario que conste previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que lo otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos, puesto que si resulta que el derecho consta inscrito a favor de persona distinta de la que otorga la transmisión o gravamen, la inscripción solicitada será denegada por el Registrador.

Una situación frecuente que suele darse y que sirve de ejemplo para apreciar cuando nos encontramos ante un supuesto de interrupción del tracto sucesivo, es cuando existe una primera compraventa mediante un documento privado en la que el vendedor es el titular registral y dicha venta no tiene acceso al Registro de la Propiedad, y posteriormente se produce otra  trasmisión (o varias), también mediante documento privado, en la que el vendedor es el comprador en la anterior venta, siendo la cuestión a determinar como puede el último comprador proceder a inscribir su adquisición, puesto que quién le ha transmitido no es quien figura como titular registral y el Registrador no va a permitir la inscripción.

El legislador, consciente de la posibilidad de la existencia de divergencias entre lo reflejado en el Registro con la realidad fuera de él, incluyó en la Ley Hipotecaria, el Título VI, en el que reguló los procedimientos para poder llevar a efecto la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral, estableciendo el artículo 40 LH, que cuando la inexactitud del Registro se deba a no haber tenido acceso alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar primero, por la toma de razón del título correspondiente, si hubiera lugar a ello; segundo por la reanudación del tracto sucesivo , con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta ley, y tercero, por resolución judicial ordenando la rectificación.

Entre dichos procedimientos regulados en el Título VI, se encontraban anteriormente como medios para la reanudación del tracto sucesivo, la posibilidad de acudir al correspondiente expediente de dominio, que se tramitaba ante el Juzgado de Primera Instancia o mediante acta de notoriedad, que era tramitado ante el Notario, pero en la actualidad, tras la nueva redacción dada a los preceptos reguladores de esta materia por la Ley 13/2015, ambos procesos han quedado suprimidos.

El motivo de dicha supresión lo encontramos en el hecho que la citada Ley 13/2015, tal y como establece en su Preámbulo, tiene entre uno de sus objetivos el de la desjudicialización de los procedimiento regulados en los artículos 198 a 210 LH, eliminando la intervención de los órganos judiciales sin merma alguna de los derechos de los ciudadanos a la tutela judicial efectiva, que siempre cabrá por la vía del recurso, y por otra parte, su modernización, sobre todo en las relaciones que han de existir entre Notarios y Registradores y en la publicidad que de ellos deba darse.

De esta manera, la nueva regulación para la reanudación del tracto sucesivo la encontramos en el artículo 208 LH y por remisión en el artículo 203 LH. No vamos a entrar en el presente post a indicar cuales son los pasos concretos que hay que seguir para la tramitación del expediente, lo que se puede encontrar en los esquemas de nuestra editorial jurídica sobre reanudación del tracto sucesivo y expediente para la inmatriculación de fincas no inscritas, pero sí que vamos a indicar cuales fueron las principales novedades que se introdujeron.

La diferencia fundamental es que la tramitación ya no será ante el Juzgado, sino que se hará ante el Notario hábil para actuar el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito y si la finca estuviera radicada en dos o más distritos notariales diferentes, se podrá tramitar ante un Notario de cualquiera de esos distritos o de sus respectivos colindantes.

De igual forma, y pese a que con anterioridad la DGRN ya lo venía estableciendo en su resoluciones, se establece expresamente en la Ley que no existe interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Si tramitado el expediente, hay acuerdo entre todos los citados, se procederá por el Notario a la firma del acta junto con todos los afectados y se extenderá la inscripción a nombre del interesado. Si alguno de los citados no compareciese o se opusiera al expediente, el promotor puede entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que se hubieran opuesto o no hubieran comparecido, ante el Juez de Primera Instancia correspondiente al lugar en el que radique la finca.

Una cuestión que ha sido objeto de polémica es si era posible acudir directamente al proceso declarativo solicitando la reanudación del tracto sucesivo o si por el contrario, la redacción del citado artículo 40 LH, implica un orden preferente de procedimientos, debiendo acudir en primer lugar al expediente de reanudación del tracto. Para estos casos, en la actualidad, tanto la DGRN como las Audiencias Provinciales, han determinado que es posible acudir directamente al proceso declarativo, si bien, será requisito indispensable que se demande al titular registral y a todos los titulares intermedios.

10
DIC
2019

Divorcio e interés superior del menor, ¿qué aporta la mediación?

No podemos hablar del interés superior del menor sin conocer su marco jurídico básico:

–  En primer lugar nuestra Constitución (SP/LEG/2314): en su art. 39 dice textualmente que “ 2. Los poderes públicos aseguran, asimismo, la protección integral de los hijos” y  “3. Los padres deben prestar asistencia de todo orden a los hijos habidos dentro o fuera del matrimonio, durante su minoría de edad y en los demás casos en que legalmente proceda.”

  •  La Declaración Universal de los Derechos del Niño de 20 de noviembre de 1959 (SP/LEG/19269) se refiere al mismo en los arts. 9.1 y 3, 18, 20.1, 21 a), 37 c) y 40.2 b) III).
  • La Convención de los Derechos del Niño, adoptada por la Asamblea General de las Naciones Unidas el 20 de noviembre de 1989 (SP/LEG/2463), proclama en su art. 3, párrafo primero: “En todas las medidas concernientes a los niños que tomen las instituciones públicas o privadas de bienestar social, los tribunales, las autoridades administrativas o los órganos legislativos, una consideración primordial a que se atenderá será el interés superior del niño”.
  • La Carta Europea de los Derechos del Niño, aprobada por el Parlamento Europeo en su Resolución A3-0172792 (SP/LEG/20662), lo menciona en sus apdos. 8.13 y 8.14.
  • La LO 1/1996, de 15 de enero, de Protección Jurídica del Menor (SP/LEG/2321) también consagra en su art. 2 el principio de Interés superior del menor, fijando diversos criterios en forma de “numerus apertos” de los que procede destacar los siguientes derechos:
  1.  protección del derecho a la vida, supervivencia y desarrollo del menor y la satisfacción de sus necesidades básicas, tanto materiales, físicas y educativas como emocionales y afectivas,
  2. consideración de los deseos, sentimientos y opiniones del menor,
  3. conveniencia de que su vida y desarrollo tenga lugar en un entorno familiar adecuado y libre de violencia preservando, siempre que sea posible, el mantenimiento de sus relaciones familiares,
  4. estabilidad de las soluciones que se adopten para promover la efectiva integración y desarrollo del menor en la sociedad, así como de minimizar los riesgos que cualquier cambio de situación material o emocional pueda ocasionar en su personalidad y desarrollo futuro.

Esta regulación tiene una singular relevancia dentro de un proceso de mediación. La mediación es una figura prevista en la Ley que tiene diferentes objetos, como pueden ser, la continuidad de las relaciones entre progenitores e hijos, (cuya ausencia tiene como consecuencia repercusiones en el desarrollo de la vida de una persona), también evita o disminuye heridas en los sujetos que forman parte y en lo más vulnerables, es decir, los menores, y además, les aleja de un conflicto que no les pertenece. En definitiva, la mediación como vía alternativa (adecuada) de solución a los conflictos familiares colabora con la pareja para lograr una ruptura ordenada solventando la crisis sin adicionales costes económicos ni emocionales, especialmente para los niños.

Hay que tener en cuenta que la ruptura de unos progenitores no solo es un cambio que afecta a la pareja, además conlleva un periodo de adaptación que puede ser difícil para los hijos habidos en común. Pese a eso, aquellos niños y niñas que tengan edad suficiente para reconocer la existencia de ambos progenitores deben recibir información sobre la separación.

Muchos de los menores no suelen mostrar su tristeza ante esta circunstancia, tampoco son conscientes de los que cambios que van a alterar su situación actual, por ello, ambos progenitores deben ser claros y concisos para poder explicarles lo que va a pasar de forma que lo puedan entender, adaptado a la edad, la madurez, y la comprensión de cada menor. Evitar que no se enteren, mentirles o evadir el problema, solo puede incidir de forma negativa en su estabilidad emocional.

Cuando se produce la ruptura de una pareja que acude a mediación, desde el primer momento, ambos progenitores suelen mostrar su preocupación por como contárselo a los hijos, y como hacer lo mejor para ellos. Con ayuda del mediador, se puede llegar a acordar diferentes puntos que les inquietan, para resolver de forma coordinada desde el lugar en el que se va a decir, como se va a decir, la forma, o quién trasmitirá la noticia.

A grandes rasgos, y valorando cada situación específica, se busca suavizar el miedo que tienen todos los hijos de que si los padres se separan, también se pueden separar de ellos, de esta forma, se sugiere que se les dé una explicación de forma serena, clara y directa de que la ruptura es de la pareja, pero que ambos estarán ahí. El cariño hacia ellos no ha cambiado.

Los menores no tienen porqué conocer los detalles más íntimos de la ruptura, simplemente que se va a a producir, ello conlleva que no se haga responsable a ninguno de los progenitores, de forma que se evite que puedan tomar partido por uno u otro, creando un conflicto de lealtades que les desestabilice. También resulta conveniente incidir en que ellos no son los culpables. El desconocimiento de los cambios que se están sucediendo a su alrededor hacen que magnifiquen la situación y acaben asumiendo una responsabilidad que no les corresponde.

Para reducir la ansiedad, ayuda, por un lado, hacerles comprender que la ruptura es definitiva, y que no pueden hacer nada ni para evitarla, ni para que la pareja vuelva a unirse, y por otro, dar una visión de lo que va a pasar en el futuro: cambios de planes, en su caso, cambios escolares…, a fin de cuentas, su rutina diaria va a verse alterada. Saber que pese a esas alteraciones, podrán ver a su padre o a su madre a menudo y con regularidad, les hará más sencillo el tránsito a otro modelo de familia.

Es evidente que toda esta información puede generar preguntas y dudas en los pequeños, por lo que estar preparados para ello y animarlos a preguntar todo lo que necesitan sobre los cambios que se van a producir, también contribuirá a tranquilizarlos.

Con la ayuda del mediador, y si así lo desean las partes, se pueden elaborar unas pautas que ayuden a los hijos a adaptase a la separación de pareja, como por ejemplo para evitar que no sean objeto de disputas, que no interfiera en su educación por sentirse culpable, no situarles como mensajeros o espías, descalificar al otro progenitor, o como manejar los tiempos compartidos con la otra pareja.

Este aspecto es muy importante ya que conlleva una intensa carga emocional, por un lado se produce una despedida, pero por otro, el recuentro con el otro progenitor les produce mucha ilusión. Esta situación puede acarrear que se muestren retraídos en momentos concretos, o necesitar de un momento de soledad, situaciones ante las que los progenitores deben estar preparados.

Para ellos también es muy difícil.

05
SEP
2019

Medio millón de afectados por las cláusulas suelo hipotecarias ya han recuperado el dinero pagado de más

Los bancos siguen pagando la factura de las cláusulas abusivas de las hipotecas. Solo a través del mecanismo extrajudicial que se creó a principios de 2017 para evitar que se produjera un aluvión de demandas en los juzgados por parte de los clientes, el sector financiero ha devuelto 2.237 millones de euros en concepto de cláusulas suelo a casi medio millón de afectados.

En concreto, 495.179 consumidores han recuperado por esta vía el dinero que pagaron de más por tener cláusulas suelo en sus hipotecas, que fueron declaradas abusivas (y por tanto nulas) por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en diciembre de 2016.

En sus primeros 28 meses de vida (enero 2017 a mayo 2019), los bancos han recibido casi 1,2 millones de solicitudes por parte de los clientes, aunque han estimado menos de la mitad de las mismas (algo menos de 530.000). Las demás han sido desestimadas, inadminitidas o están pendientes de analizar.

En la inmensa mayoría de los casos que han sido admitidos, entidad y cliente han llegado a un acuerdo de reembolso del dinero pagado de más, ya sea mediante la devolución del dinero en efectivo, con medidas compensatorias (como, por ejemplo, reduciendo el importe de la hipoteca) o una solución mixta.

Recordemos que este cauce extrajudicial se creó para evitar una avalancha de reclamaciones judiciales, aunque ni siquiera la creación de los juzgados especializados en esta materia han logrado evitar una parálisis judicial. Y es que apenas han resuelto un tercio de las demandas que han recibido en sus primeros dos años de funcionamiento.

09
JUL
2019

El euríbor se desploma en junio y abarata las hipotecas al volver a zona de mínimos históricos

El euríbor a 12 meses ha dado una gran alegría a los hipotecados. Y es que ha terminado junio en zona de mínimos históricos.

En concreto, ha cerrado el sexto mes del año en una tasa media del -0,19%, muy cerca del nivel que tocó en el primer trimestre de 2018 (-0,191%), tras encadenar el cuarto descenso mensual consecutivo, arrastrado por la decisión del Banco Central Europeo (BCE) de no tocar los tipos de interés al menos hasta mediados del año que viene, más tarde de lo que estaba previsto, dejándolos en el 0,0% en el que llevan desde marzo de 2016.

Este nuevo plazo para aplicar la primera subida del precio del dinero en la eurozona en ocho años va a tener un efecto directo en el bolsillo de miles de hipotecados que tienen un préstamo a tipo variable, que verán una rebaja en su cuota mensual en el caso de que les toque revisar las condiciones próximamente.

Además, se esperan nuevos récords. Y es que en los últimos días del mes, el indicador ha llegado a romper el nivel del -0,2%. Ya hay algunas firmas como Bankinter que prevén más caídas y apuestan porque el euríbor se mantenga en terreno negativo al menos hasta 2021.

A pesar de que el giro bajista del euríbor supone una buena noticia para los hipotecados, añade más presión a los bancos, que seguirán sufriendo para mantener su margen de negocio y ganar rentabilidad. Este es, entre otros factores, uno de los que más está lastrando el balance del sector financiero y que podría desembocar en la primera caída de beneficios del sector desde 2012, el momento más crítico de la crisis.

En las últimas semanas, de hecho, se ha producido una escalada de tensión entre entidades financieras y el BCE por las posibles nuevas medidas que estudia tomar el organismo para intentar impulsar la economía de la eurozona y elevar la inflación, entre las que está situar los tipos de interés en terreno negativo. Según los bancos, esta decisión es un «contradiós» que acabaría perjudicando el ahorro y lastraría aún más la rentabilidad bancaria. Algunos economistas como José Luis Feito, presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), dan la razón al sector financiero, mientras que el guardián del euro sostiene que su política monetaria ha beneficiado más que perjudicado al sector.

28
JUN
2019

Las dudas más frecuentes sobre la piscina comunitaria: así es como debe utilizarse

En España hay más de un millón de piscinas, de las que aproximadamente el 10% se encuentran en comunidades de propietarios, ya sean edificios en altura o viviendas unifamiliares, según datos del sector.

Sin duda, darse un chapuzón en la piscina de tu edificio es la mejor opción para combatir las altas temperaturas, aunque también se convierte en el foco de conflictos para muchas comunidades.

Para evitar que esta zona recreativa se convierta en un nuevo quebradero de cabeza para los vecinos, el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid responde a aquellas cuestiones que suscitan mayor interés por parte de los residentes.

 

¿La comunidad tiene que establecer un reglamento interno para el uso de las piscinas?

Además de la normativa autonómica o municipal que en materia de piscinas deben cumplir las comunidades de propietarios, éstas pueden tener sus propias normas de régimen interno que regulen el uso adecuado de las instalaciones y, de esta forma, se intente garantizar la buena convivencia.

Este reglamento, aprobado por mayoría simple, debe estar colocado en un lugar visible de la entrada al recinto y fija, entre otras normas, el aforo, la vestimenta (no se podrá entrar con calzado de calle), comer en la zona de playa (jardín o pavimento que rodea la piscina, horarios de apertura y cierre, horarios de cursillos de natación y otras actividades, ubicación del botiquín (en un lugar visible y de fácil acceso), etc.

También es importante cumplir las condiciones higiénico-sanitarias que establece la normativa vigente (por ejemplo, realizar una limpieza diaria de las instalaciones, con una correcta desinfección del agua, y hacer un uso adecuado del cloro)

¿Es obligatorio tener socorrista?

La normativa sobre la obligatoriedad o no de un socorrista en las piscinas comunitarias varía según el municipio y la Comunidad Autónoma. En el caso de la región de Madrid es obligatorio contratar socorrista en las urbanizaciones que sobrepasen las 30 viviendas.

El número de socorristas también dependerá del número de piscinas existentes en el recinto así como de la distancia entre las mismas.

Aunque, en función del número de viviendas, se puede eximir a la comunidad de contar con un socorrista, siempre es recomendable contratar a un profesional que tenga el grado de conocimiento suficiente en socorrismo acuático y prestación de primeros auxilios acreditado por el organismo competente.

Este profesional deberá permanecer en las instalaciones durante todo el tiempo de funcionamiento de las mismas. De ahí la importancia de establecer un horario de apertura y cierre de la piscina.

Cuando el socorrista esté en su tiempo de descanso, o haya finalizado el horario de apertura de la piscina, el vaso deberá quedar cerrado por motivos de seguridad.

¿La comunidad puede prohibir a un propietario que tiene el piso alquilado acceder al recinto?

Si la vivienda está alquilada, propietario e inquilino no podrán disfrutar simultáneamente de este servicio. Normalmente, salvo pacto contrario entre las partes, el arrendador pierde a favor del arrendatario todos sus privilegios con respecto al uso y disfrute de los elementos comunes, como es la piscina, aun cuando corra con los gastos de las cuotas comunitarias.

¿Pueden disfrutar los propietarios morosos de la piscina?

Hay discrepancia doctrinal al respecto. La Dirección General de los Registros y del Notariado considera que, al no tratarse de un servicio o instalación esencial para la habitabilidad de la vivienda, la comunidad puede aprobar una norma estatutaria que prohíba el uso a los propietarios morosos y, por ende, a sus inquilinos.

Por el contrario, los tribunales se muestran disconformes con esta teoría por entender que las comunidades carecen de potestad sancionadora para privar del uso de elementos comunes en caso de impago puesto que para ello la comunidad tiene la vía judicial iniciando un procedimiento judicial de reclamación de cantidad.

¿Se puede hacer topless en la piscina?

No existe ninguna normativa que prohíba, a priori, hacer topless. No obstante, la comunidad puede fijar esta posibilidad como norma de régimen interno.

¿Qué mayoría es necesaria para la instalación de una piscina portátil de grandes dimensiones en la zona ajardinada?

Si la instalación de la piscina dura únicamente la temporada de verano y, finalizada la misma, se desmonta, el acuerdo podrá ser adoptado por mayoría simple. En este caso, al ser considerada como una instalación no necesaria, los propietarios que no estén de acuerdo no estarán obligados a su pago si el importe supera las tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

En cambio, si la instalación no se desmonta al final de la temporada y queda fija durante todo el año, el acuerdo deberá ser adoptado por unanimidad por considerarse una alteración de un elemento. Para el coste de la instalación y mantenimiento estarán todos los propietarios obligados al pago.

¿Se puede fumar en las zonas del recinto destinadas al recreo infantil?

La Ley Antitabaco permite fumar en las zonas al aire libre de la comunidad de propietarios, pero no así en los recintos de recreo infantil, como son las piscinas para niños. Por lo tanto, salvo las zonas destinadas a niños, en el resto de los espacios del recinto de la piscina se puede fumar.

¿La comunidad está obligada a instalar una grúa de acceso a la piscina si lo solicita un propietario con minusvalía?

La comunidad deberá adecuar los accesos tanto al recinto de la piscina como al vaso eliminando las barreras arquitectónicas si así lo solicita el propietario u ocupante de la vivienda con una edad superior a 70 años o con discapacidad teniendo en cuenta el límite económico previsto en la ley, es decir, que importe repercutido anualmente no supere las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.