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04
FEB
2020

Extinción de arrendamientos de locales de negocio a finales de 2019 ¿A qué contratos afecta?

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Cuando la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 estableció la extinción de los contratos de arrendamiento de locales de negocio anteriores al 9 de mayo de 1985 en el apartado 3 y siguientes, los profesionales dedicados a esta laberíntica materia parecía que teníamos suficiente margen de tiempo para ir calculando los plazos de duración atendiendo a las distintas circunstancias. Los años pasan de una forma vertiginosa, y si ya el 31 de diciembre de 2014 se extinguieron numerosos contratos al haber transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 29/94, llegamos ahora a los 25 años de aplicación de esta Ley, produciéndose de nuevo, el fin de varios contratos de arrendamiento de local.

Nos encontramos ante dos fechas importantes a considerar a finales de este año 2019, ya que la Disposición Transitoria de la LAU utiliza dos dies a quo distintos «20 años a contar desde la aprobación de la Ley» y “20 años a partir de la entrada en vigor de la Ley», por tanto, por un lado, fecha de extinción de determinados contratos el 24 de noviembre de 2019, y por otro, extinción el 31 de diciembre de 2019.

Para llegar a esta conclusión, debemos partir de un análisis exhaustivo de la compleja Disposición Transitoria Tercera, apartados 3 y siguientes, al no recoger los supuestos de forma clara. Así, a efectos de extinción del contrato, habrá que distinguir estas variables:

  • Si el arrendatario es persona física o jurídica, contemplado en el apartado 3 y 4 respectivamente de la D.Transitoria Tercera.
  • Si en el local se desarrolla actividad comercial o no, y en su caso, cuál es su I.A.E., según las reglas 1ª y 2ª del apartado 4 de la D.Transitoria Tercera.
  • Si se ha realizado un traspaso, anterior o posterior a la LAU 29/94, a tenor del párrafo 4º del apartado 3 de la D.Transitoria Tercera, ya que si se produjo en los 10 años anteriores a la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995, supone la ampliación del plazo de duración en cinco años más.
  • Si se ha actualizado la renta en la primera que correspondiese pagar, tal como establece el apartado 7 de la D.Transitoria Tercera, en cuyo caso la renta se incrementará en cinco años.
  • Si se han producido las dos circunstancias anteriores al mismo tiempo (traspaso y actualización), se ampliaría el plazo correspondiente en 10 años más, por lo que aún existirán contratos de arrendamiento de local cuya extinción no se producirá hasta el 31 de diciembre de 2024.

Dicho esto, no debemos olvidar que la LAU 29/94 al igual que establece la extinción de los contratos de arrendamiento de local en la Disposición Transitoria Tercera, también concede ciertos derechos a los arrendatarios, consecuencia del vencimiento del plazo, lo que aparece contemplado en el apartado 10 de la citada Disposición, señalando dos opciones que podrán elegir, ya que no resultan acumulables.

Por un lado, el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento, si antes del transcurso de un año, cualquier persona comienza a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. El propio precepto indica que se entiende por “afines”, y serán las actividades aptas para beneficiarse de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En segundo lugar, y si no opta por solicitar esta indemnización, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador firma un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento. En ese supuesto ninguna relevancia tiene la actividad del nuevo negocio, que si resulta un requisito fundamental si opta por la indemnización indicada en el párrafo anterior.

Para un conocimiento detallado en lo relacionado con la duración del arrendamiento de local anterior al 1 de enero de 1995, os recomendamos un estudio de jurisprudencia al detalle:

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