logo-mascaro-abogados
info@jmascaroabogados.es | 971 367 320

 

 

23
MAR
2020

¿Puedo dejar de pagar la renta? Efectos del coronavirus en los contratos de arrendamiento

comment : 0

En una situación tan extraordinaria como la que estamos viviendo y, hablando siempre desde un punto de vista estrictamente jurídico, entiendo que resulta más necesaria que nunca la mesura de los profesionales del derecho en nuestro asesoramiento, máxime cuando defendemos al mismo tiempo intereses de propietarios y arrendatarios y somos conscientes de la situación y perjuicios que están sufriendo unos y otros.

¿Debemos decir a nuestros clientes arrendatarios que dado que nos hallamos antes una situación de fuerza mayor pueden dejar de pagar la renta?; creo sinceramente que no. Del mismo modo, ¿podemos indicar a los que son propietarios que dicha situación no va a afectar a su derecho a cobrar íntegramente la renta?; la respuesta debería ser la misma que en el caso anterior. ¿Qué les decimos entonces?

En primer lugar tenemos que tener claro que no cabe una respuesta unívoca, por cuanto sin perjuicio de que haya que estar en primer término a la literalidad del contrato firmado, nada tiene que ver un Local obligado a cerrar sus puertas con otro que pueda seguir estando abierto al público por no hallarse incurso en las prohibiciones impuestas por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19, o por la propia normativa de las distintas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que han establecido otras restricciones al comercio. Tampoco la respuesta puede ser precipitada desde el momento en el que ignoramos a día de hoy el tiempo durante el cual se va prolongar la situación y sin que podamos descartar ayudas al comercio que palien parcialmente los perjuicios sufridos, en este caso, probablemente dirigidas a los arrendatarios. Para estar al día, es útil realizar un seguimiento de las fuentes jurídicas con las novedades diarias que surgen al respecto: BOECGPJCGAEEditoriales Jurídicas, etc.

Jurídicamente, sin necesidad de debatir si nos hallamos ante un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito, disponemos en nuestro Derecho de la cláusula rebus sic stantibus que debe conducir a una rebaja de la renta pero no a una exoneración del pago de la misma vía suspensión del contrato de arrendamiento. En principio, no tiene sentido cargar solamente sobre una de las partes contratantes los riesgos de una situación extraordinaria.

Conviene recordar que dicha cláusula, que es de elaboración puramente jurisprudencial, implica una alteración sustancial de las condiciones del contrato y tiene por objetivo reestablecer el equilibrio de las prestaciones de las partes sobre un principio de equidad. Un buen ejemplo de aplicación de la misma lo encontramos en la Sentencia TS, Sala Primera, de lo Civil, 518/2002, de 27 de mayo; Recurso 3762/1996. Ponente: JOSE DE ASIS GARROTE (SP/SENT/331202) que resume la misma afirmando: “… como tiene declarado la jurisprudencia de esta Sala, esta cláusula de «rebus sic stantibus» para que pueda estimarse como sobreentendida en ciertos contratos, fundamentalmente en los de ejecución sucesiva en los que por el transcurso del tiempo puedan variar las condiciones de hecho tenidas en cuenta para contratar, no esta recogida en nuestro ordenamiento civil, aunque entiende que puede ser apreciada por los Tribunales, siempre que se den circunstancias determinadas como ya señalaba la sentencia de 12 de junio de 1956 (criterio que se mantiene en sentencias más recientes como la de 15 de Noviembre de 2.000) para que se pueda pedir la revisión o resolución o hasta la suspensión de los contratos, a saber, que se trate de una alteración de los supuestos básicos del contrato, completamente extraordinaria, que origine una desproporción inusitada entre las recíprocas prestaciones de las partes y que no pudieron prever al contratar…”.

About the Author